【学科类别】房产法
【出处】微信公众号：律行天下
【写作时间】2016年
【中文摘要】人民法院可不依当事人申请对合同效力作出认定，在认定国有土地使用权转让合同无效后，应根据案件具体情况认定各自应承担的返还财产责任。
【中文关键字】房地产；裁判；物权；合同
【全文】

    1、人民法院可不依当事人申请对合同效力作出认定，在认定国有土地使用权转让合同无效后，应根据案件具体情况认定各自应承担的返还财产责任
 
    ——合同的效力问题是个法律问题，而非事实问题，因此，即使双方当事人均主张合同有效，法院也可以认定合同无效，这并不违反法定程序。
 
    关键词：合同无效；法律后果；返还财产
 
    规则详解：《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”合同的效力问题是个法律问题，而非事实问题，因此，即使双方当事人均主张合同有效，法院也可以认定合同无效，这并不违反法定程序。合同无效后依据上述规定，无效的法律后果是双方互相返还财产，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但如何互相返还财产，司法实践中是一个比较难把握的问题。应当结合案件的实际情况进行处理，平衡好双方的利益。
 
    案例索引：（2008）高民初字第1239号，见《民事审判指导与参考》（第44集）第234-244页。
 
    2、以他人名义购房办证房屋确权纠纷的处理，应看当事人的真实意思表示，并结合其它情况进行综合分析，以确定房屋产权的归属
 
    ——房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。
 
    关键词：购房；房屋所有权；确权纠纷
 
    规则详解：房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是，房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。虽然涉案房屋登记在一方当事人名下，但并不能因此确定该房屋所有权就归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。
 
    案例索引：（2009）新民一初字第3603号；（2010）徐民终字第847号；见《民事审判指导与参考》（第44集）第245-251页。
 
    3、未取得国有土地使用权证但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力
 
    ——当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的，转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后，以转让方未取得土地使用权证为由，主张转让合同无效。
 
    关键词：国有土地使用权；合同效力；土地代用证
 
    规则详解：订立土地使用权转让合同时，并未取得国有土地使用证，但取得了土地使用权证（代用）。在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，我国的城市国有土地有偿使用制度和土地市场处于发育成长时期，土地出让的程序不完备，不能以土地制度已经基本完备的今天的标准来看待历史问题。土地使用权代用证虽不是正式的土地使用权证，在程序上不规范，但能够反映出受让土地的行为已经得到土地管理部门的同意，在有批准权的机构批准后即能够取得国有土地使用权证的事实。该代用证和土地使用权出让合同足以证明当事人是通过出让的方式，有偿取得讼争土地使用权的事实。因此，当事人以未取得土地使用权证为由主张合同无效，不应支持。
 
    案例索引：（2006）广行初字第24号；（2006）廊行终字第56号；（2009）廊行再终字第4号；见《民事审判指导与参考》（第42集）第231-241页。
 
    4、合同一方当事人不构成根本性违约，另一方当事人请求解除合同不予支持
 
    ——一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。反之，其解除合同的诉讼请求将不被支持。
 
    关键词：根本违约；合同效力；法定解除权
 
    规则详解：《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条是法定解除的立法规定。该规定表明，法定解除权是指在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行完毕之前，当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力归于消灭的行为。其特点是，由法律直接规定解除条件，当此种条件成就时，当事人可以解除合同。换言之，法定解除是一方当事人行使法定解除权的结果，在法定解除条件成就时，解除权人可以直接行使解除权，不必征得对方当事人同意。该条件就是在一方当事人严重违约，足以导致“不能实现合同目的”，才能解除合同。所谓“不能实现合同目的”，是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。如果是合同内容某些条款欠缺或者合同履行中一方当事人存在轻微违约行为，但未给对方当事人造成重大损失，对这样的合同不分情况均作为解除的对象，将不利于市场经济的发展和促进社会财富的增加。例如，一方当事人虽违约，但违约方愿意并且能够继续履行。特别是当事人已经履行合同的主要部分，另一方当事人不能行使法定解除权解除合同，应通过违约方承担违约责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。而不能行使法定解除权，法院不能判令双方消灭合同关系。《合同法》以一方当事人根本性违约，足以导致“不能实现合同目的”为限定作为限定另一方当事人享有法定解除权的条件，符合市场发展的需要，对于维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣都具有重要意义。本案中，房产公司在合同中的主要义务是如约向物价局履行交付办公大楼。同时，房产公司在履行主义务的同时，还应向物价局履行合同附随义务，如该办公大楼《国有土地使用权证》与《房屋使用权证》，对此附随义务的违反同样会导致物价局订立合同的目的不能实现。由于违约责任从性质上是违反合同义务所产生的法律后果，所以合同义务也是合同责任的前提与基础。这就是说，如果房产公司没有依约履行建设并交付办公大楼的合同主要义务，物价局依据合同约定有权请求房产公司履行交付义务或者承担违约责任，也只有在房产公司违反合同义务的情况下，才能产生其应承担的合同违约责任。若双方办理土地使用权及房屋产权变过户已无法律上的障碍时，房产公司不构成根本性违约，不能强行判决双方消灭合同关系，而应通过违约方承担违约责任或者实际履行、赔偿损失等补救措施使合同继续履行。
 
    案例索引：（2005）晋民初字第8号；（2006）廊行终字第56号；见《民事审判指导与参考》（第41集）第242-253页。
 
    5、要将物权变动中的债权关系与物权关系加以区分，不能以物权关系不能发生变动为由来捆绑债权关系的效力，要尽可能促使债权关系合法有效，最大限度地保护债权人的合法权益
 
    ——物权变动中的债权关系也称之为原因关系，物权变动中的物权关系也称之为结果关系。区分物权变动中的上述两个关系，不仅具有理论价值，而且更有实践意义。
 
    关键词：物权变动；债权；物权
 
    规则详解：《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”审判实践中适用该条规定时应当注意：（1）准确把握债权关系生效时间。当事人设立、变更和终止不动产物权合同，该合同首先体现为一种债权关系或称原因关系，除法律另有规定或者当事人另有约定外，该债权关系自合同成立时生效。（2）准确把握物权变动对债权关系效力的影响。不动产物权合同除包含债权关系外，还包含物权关系，但债权与物权为两个不同法律关系。债权关系发生效力后，并不必然导致物权关系能够发生变动。如果物权关系始终不能发生变动，此种情形，有过错的一方要承担违约等民事责任，但不能以此来捆绑债权关系的效力，即未办理物权登记，导致物权关系不能发生变动的，不会因此影响债权关系的合法效力。因此，在商品房买卖合同关系中，如果未办理物权登记，导致物权关系不能发生变动的，不会因此影响《商品房买卖合同》这一债权关系的合法效力，有过错一方需要承担违约责任。
 
    案例索引：（2006）张中民初字第43号；（2007）甘民一终字第268号；见《民事审判指导与参考》（第40集）第133-144页。